Florida 
パンデミックを境に世界中が変わりましたね。
ライフスタイル、ワークスタイル、人との付き合い方や価値観的な事も変わった人も多いと思います。
その中でマイナスの影響を受けたビジネスも沢山あると同時に、プラスの影響を受けたビジネスも同じ位あるかと思われます。
そこで今回は米国の不動産はどの様に変わったか？！見ていきたいと思います。
まず基礎から。
米国不動産投資のアドバンテージとは？
不動産投資 はただの有形資産ではなく。
・キャッシュリターン
・資本形成
・レバレッジ
・税金
主にこの４つに関して大きな利点があります。
上の図からわかるように、一番バツが多い『Saving／貯蓄』からは何も資産を生み出すことができません。
ちなみに日本の銀行で普通預金をすると０．００２％（みずほ銀行）超がつく超超超低金利です。これでは何年たっても金利から得をすることはできません。
貯蓄をする事は大事ですが、貯蓄で資産を増やす事はとても難しいです。特に現在の米国ではインフレが進みすぎた状態の『ハイパーインフレ』です。
💡 インフレとはモノの値段が上がり続ける状態のことですが、モノの値段が上がることは、言い換えると「お金の価値が下がる」ことです。例えば、1００円で買えていたガムが2倍の200円になったとします。同じガムを手に入れるのに以前の2倍のお金が必要になったわけですから、お金の価値は2分の1になった事と同じです 😯
という事は、インフレの時は銀行にお金を寝かしておいてはお金の価値が減る一方だということです。
それではどうしたら良いのか？？
簡単です。現金を株や不動産など他の価値ある資産に変えるだけです。株や社債なども一つの投資法ですが
（上の図参照）不動産投資の方がはるかに利点が多いのがわかります。
- 高収益（売買により高額な利益を得れる）
- 含み資産（住宅価値が保有しているだけで上がっていく）
- レバレッジ（他人のお金OPMを使う事での利点）
- 不動産（株の様に倒産などにより、紙切れがなくなってしまうことはない。不動の資産）
- 節税効果（政府が不動産投資を推奨している）
Asami B
Contents
理由 1: Covidにより新しい不動産投資の機会が生み出された
パンダミックになった去年からリモートワークになり個人個人が住みたい州など自由に住居地を選べるようになりました。
「↑上の図を参照」
左側Top cities gaining／人口が増えた州
１位テキサス州Austin
２位アリゾナ州Phoenix
３位テネシー州Nashville
４位フロリダ州Tampa
５位フロリダ州Jacksonville
逆に右側Top cities losing／人口が減った州
１位コネチカット州Hartford
２位ニューヨーク州New York
３位カリフォルニア州San Francisco
４位イリノイ州Chicago
５位オハイオ州Cleveland
引っ越し先を選ぶ理由は何でしょう？？
気候？物価？人？仕事？？
上記の図ではCost of Livig Rank（生活費ランキング）が出ています。
人口が増えた州の例えを見るとフロリダ州のTampa市は107位／Jacksonville市は196位で生活費ランクが低い。
逆に人口が減った州ニューヨーク州のNY市は１位／カリフォルニア州San Francisco市は３位。
明らかに生活費／物価の高さが影響しているのがわかります。
:idea: 特にフロリダ州、テキサス州は所得税が課税されない州なので、税負担が大幅に減少され今大注目されている州です。
理由 ２ 新建築住宅が需要に追い付かない。
米国の人口増加と共に住宅の需要が増し、供給が全く追い付いていない状況です。
下記の表からもわかるように、この過去１３年間の住宅建築数は５０年間の平均数より大幅に下回っています。
ですがここでGOOD NEWS！！
Mortgage Forbearanceが終了。
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）とは？？
一時的に金融機関による差し押さえ権利の行使を差し控えるというパンデミック政策の一つです。コロナウイルにより失業した人への救済です。この権利を行使した数は２０００年5月で４００万件、８９．１兆円です。
ローンを滞納したまま家に住み続けた人達がこれほどいました。そしてこのMortgage Forbearanceがようやく今年の7月末で切れました。（州によってはまだ延長を続けているところもあります）
一年間で再就職をし、ローンの支払いができ回復した人もいるなか、現在予想されているのが、２４６万戸が差し押さえになると言われております。
という事は、数多くの人が家を失い、賃貸に行くであろうと予想されております。
Asami.B
理由３ 住宅価格が今後も上昇していく。
供給／住宅が足りない、という事で需要と供給の法則でもあるように、需要が上回り、今後も価格上昇は右肩上がりが予想されています。そして現在は完全なるSeller’s market（売り手市場）になっています。２０２１年現在（上の図を参照）
売り手市場とは、家が欲しいという需要が、家を売りたいという供給よりはるかに高く、市場に出た瞬時に売れるという、売り手側が強いという市場になっております。この様なときは家を売る方はすぐ売れるので、金額も高く設定していても売れます。ですが買う方は難関。購入したい人が沢山いるのでオファー戦争になります。
このSeller’s Marketの間は価格がどんどん上がっていくのと＆これからも米国の人口増加は続くことで、住宅の需要はこのまま増えることは間違いないでしょう。
理由４ 固定金利が歴史的な低さ。
ローンを組んだ時についてくる金利。
なぜローン（Other People’s money／他人のお金）を組んでレバレッジを活かした方がいいかは前回の記事をチェック 💡
（下記図を参照）15年前のハウジングバブルが起きたとき7.21％なのに対し、
現在では3.45％ （２０２１年現在）！！史上最大の低金利です。この低金利を逃す投資家がいるでしょうか？！
最大のチャンスです 😆
理由５ 賃貸需要がこれからも上がっていく。
パンデミックで何千万人が職を失い、ローンの支払いができず、住宅を手放した人が大勢います。
そして今後もその人数は増える事が予想されています。
という事は、人々は一軒家ではなく、賃貸に向かっているという事がこの上記の図が指している数字も納得になります。
そして理由３でもお伝えしたように、売り手市場を利用して売却が盛んになっています。
『売り手市場中は物件価格をどんどん上げても買う人がいる』という事実にのり、今住宅を高値で売り、利益を得、しばらく賃貸生活でいようと考えて賃貸に行く人が沢山いるのが現状です。
実際、コロナの将来がいまだにはっきり読めないのもあり、職を失う恐れや、健康の不安など、さまざまな不安から、高額な買い物の一戸建てより賃貸で取りあえずは。という賃貸トレンド思考になっております。
まとめ
住宅価格が急激に上昇している今、2008年のハウジングバブル／バブル崩壊が恐れられてますが、これはバブルではなく、単純な需要と供給のアンバランスにより起きている現象です。上記でお伝えしましたが政府のコロナ救助政策の一つのモーゲージフォーべランスが終了したことで、差し押さえ物件が数多く出てくるのは確かです。安い物件を狙うには、これは非常に大きなチャンスです。
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