Florida 
コストセグリゲーションは、不動産投資家にとって最も強力なツールの 1 つです。
投資家が減価償却スケジュールをスーパー加速し、
不動産の課税所得を最小限に抑える事ができます。
近年、2017 年Tax cuts & Job actsでボーナス減価償却規則が導入され、
ボーナス減価償却とはAccelerated depreciation／加速償却で 100% 購入した同じ年に償却することができます。
でも、このボーナス減価償却ルールは、2023 年以降段階的に廃止される予定です。
OH OH ( 一一)
2023 年に 80% に減少し、その後は 年間 20% 減額されていき、２０２７年に最後になる予定です。
これは、節税を最大化しようとする投資家にとって
Running out of time (´；ω；`)
残念ですね。
このコストセグリゲーションは節税をするのにとても良いのですが、コスセグをするにあたり費用がかかるので、
高い費用を持ってしてでもやる価値があるか？
前もって見積りなどをもらい調べる必要があります。
Contents
減価償却費とは、ある資産／物件の価値がどれだけ使われたかを表す数値です。
不動産の家具、配管、電気システムにはそれぞれ寿命があり、
資産の価値がじょじょに失われますよね。
Nothing lasts forever
なので、その資産を耐用年数にわたって税目的でその価値をWrite offすることができます。
通常、投資家が不動産を購入すると、その不動産は何年にもわたって減価償却されます。
住宅用不動産の減価償却期間は 27.5年。
非居住用不動産（商業）の場合は 39 年です。
これをコストセグリゲーションを使う事で、減価償却費の一部を前倒しして、一気に減価償却を加速させ、節税ができます。
Yeah－－－－！！！
具体的に言うと、
家の中のさまざまな資産も減価償却の対象にします。
例えば、電化製品、床、窓、ライト、高価なシャンデリア、屋根….etc。
家にある細かい資産を分類法で分けます。
そして、27.5年ではなく、短いタイムライン (5 年、7 年、または 15 年) で減価償却します。
なので、この細かく資産を特定し、値を割り当てるをしてくれる専門家、CPAの仕事が多くなり、少し手間がかかります。
それが最初にお伝えした、費用がかかる理由の一つです。
なるほど！！
ちめちめ27.5年かけて償却していくのではなく、5年や７年でスーパー🚄償却してくって事だね。
償却の計算方法は単純に÷割るから、割る数字が小さければ小さいほど、償却できる値が大きくなるって事だね。
- 実際どれくらいが減価償却できるの？？
- 平均で家の価値の２０％～３０％が減価償却できるんだよ。
WOW Wow
家の価値のもし20-30％を償却できたら、およそ4分の①！！って凄いですよね。
購入する時の頭金が２０～３０％支払っている同等の金額を償却費に当てる事ができる✨
例えば５００Kの家を購入した時の仮の数字の例がこちらです↓
これが
もしバケーションホームレンタルをセルフマネージメントして、
Material Participate（直接不動産管理をしている） or 100時間、誰よりもレンタルアクティビティーをしていて
１回のゲストが滞在期間が７日以内だと、
他のＷ2 income／収入や配偶者の収入とオフセットする事も可能になります。
ここがShort term rentalの素晴らしいところ↑
通常、Long term rentalの場合、
不動産会社に任せっきりのPassive Income（不労所得）なので
Passive IncomeはPassive Lossとしか税金をオフセットする事ができない。
（Unless……もし自分がReal estate Professionで何百時間もマネージメントにかかわっていれば話しは別だけど）
通常は、Passive同士でのオフセット。
だけどこれがShort term rentalになると、上記の黄色いラインをパスすれば、普通の他の仕事の収入とオフセットできる！！
これは非常に大きい☺
新しい不動産の購入した時にやるのが一般的です。
ですが、さかのぼる事も可能なので、後でやる事も可能です。
1031Exchangeとは、また不動産投資の税優遇措置の一つで。
物件を売却した時に出る売却益を、４５日までに次の物件を見つけ、１８０日以内に（似たような）物件を購入する事で、TAXを払わなくて済むというか、売却益にかかる税を遅らせる事ができるのです。
（最低2年間住むなど、細かいルールが他にありますが、ここでは省略します。）
この1031Exchangeを投資家たちはひたすらやり続けてる事で、売却益の税を払わずに、資産を増やしているのです。
この1031Exchangeを使わない時、例えば、次に購入する予定がない、とかこのタイムラインに間に合わなかったなど。
その時に売却益に税金がたっぷりかかってしまうのを止める為に、このコスセグが使えます。
不動産の売却益と相殺することができます。
もし大規模な修繕をするときにも使えます。
例えば、古いの屋根を新しい屋根にかえたとします。部分的な資産を処分する時に、古い屋根を交換した年に、古い屋根の全価値を差し引くことができます。
なので、この場合だとコスセグを２回にわけてやることができます。
通常の購入した時にやるコスセグと、大きな修繕をした時にまたできます。
何十年も物件を持っていて、今まで一般的な減価償却を毎年やっていた場合だと、
コスセグを使っても節税効果が制限されてしまいます。
もちろん、購入した時にさかのぼって納税申告書を修正することも可能ですが、
追加のCPA料金がかかり、（安くない💦）
あまり現実的ではない場合があります。
🔦詳しくは専門のCPAにチェックしてください
コスセグをするためにCPAを雇いその費用が通常高いので、物件の価値が 500,000 ドル未満の場合、理にかなわない時があると言われています。
昔はそれこそ７千ドル～もっとかかっていた費用が今は、低費用でやっているCPAの会社もあったり、
ドローンを使う事で、CPAがわざわざ現地まで行かずに調査をする会社もあったり、可能性がない事はないですが、
５０万ドル未満の物件の場合は、CPAを雇う前に一度、見積りなどを出してもらい、コストセグリゲーションを使って得があるかないかを確認する必要があります。
得が無かったら意味がないでしょ？！
素晴らしいのが、冷蔵庫とか、乾燥機とか購入した時に家とくっついてきたもの、
自分で購入していないものも、家の資産にはいるので
減価償却対象資産になるんですよ。
素晴らしい👏
そしてその損失額が大きい場合、将来に繰り越す事ができます。
損失額って税務上のですよ(^_-)-☆。
前回の記事でもお話ししたように、不動産投資、特にバケーションホーム投資はもの凄く控除ができるので、
このコストセグリゲーションを使うと、ロケット級🚀
課税所得をゼロ、もしくは損失Lossにする事もできちゃうんですよ。
Don’t worry honey,
税務上のLossですよ。
どれだけ税務上のlossを作るか🔥←ここに情熱を注いでる私(笑)
税を制する者は、ビジネスを制する。
（スラムダンク風？！(笑)）
（年代で通じないかも(笑)）
＃ジェネレーションギャップ(笑)
コストセグリゲーションをするのに昔は（専門家を雇う）費用が超高額で、マンションやアパートの複数ある大きな不動産物件や商業物件が主流でしたが、この数年で大きく変わり、費用が一気に安くなったので、一軒家でも可能になり、多くの投資家が使うようになりました。
私も昔、CPAの勉強をしていた時に ”コスセグ “ チラッと項目に出てきてましたが、全く重要視はされてなかったので、名前くらいしか記憶にありませんでしたが、ここで使うのかー！！って目がキラキラ✨心がワクワク💛
Knowledge is Power 知識は金なり！！
Stay tuned !!
