Florida 
不動産投資というと普通、個人が家主で、
長期の1年契約や数年契約の賃貸を思い浮かべると思います。
アメリカでは色々な賃貸方法があります。
投資をするにも、どの賃貸方法がイイかは個人のゴールや目的によるので
一概に何がベストかは言えませんが、
違いを知っておく事は大事なので
今日は違いについてお話しします。
１．短期賃貸（７日以内）
２．中期賃貸（１か月単位）
３．長期賃貸（１年契約）
Contents
長期賃貸の良い所
長期賃貸は、通常、Property Management／管理会社が管理をしてくれるのでPassive Income/不労所得。
物件の大きさやニーズにもよりますが、基本的には簡単なプロセス。
管理会社が主にする仕事は
- テナントの審査。
- 家賃徴収
- メインテナンス手配
- マーケティング
よほど古くて、問題がある物件＆問題があるテナントを入れない限りはそこまで慌ただしくはない。
なのでこのプロパティ―マナジャーを雇う費用もあまり高くなく
平均１０％の家賃収入が相場。
（もっと安い所もあるのと、自分でできる事がある人は交渉もできる。）
🔦１０％の例だと、家賃が＄1,000ドルだったら管理費用は$100
安いですよね。
＄100で全てお任せ＆放っておけちゃう。
はい。
雇いましょ👍
もし空室が出たとき、もこの管理会社が次の入居者を探してくれるので心配もないですし。
問題が起きても全て対応してもらえるので、寝ている間に勝手にお金が入ってくるPassive Incomeの代表例です。
長期賃貸に投資するもう 1 つの大きな利点は、年間を通じて安定した収入が得られることです。
通常は年間契約なので、１年間の賃貸が料金が毎月いくら入ってくるかわかっているので
年間どれ位キャッシュフローが入ってくるか先読みできます。
なので、将来のプロジェクトのために予算を立てたりする事ができ、安心保障みたいな感じ。
季節や需要に応じて賃貸料金を変更したり、オフシーズンの空室でキャッシュフローがマイナスになる月を心配する必要がないのも利点です。
長期賃貸の一番大事な所は、テナント スクリーニング！！ちゃんとした信用できるテナントを入居する前に審査をする事によって、テナントの離職率は低くなり。毎月決まったキャッシュフローが入ってきます。なのでちゃんとスクリーニングさえしていれば、ある意味、収入源が保証されているという事になります。
通常１年契約の長期賃貸は、契約書に誰がどの費用を賄うかなど記載されているので
例えば水道代とインターネット代はテナント。
もっと欲をいって、全ての光熱費、水道費、電気代、全てテナント支払いにもできる。
契約をする事によって費用が固定され、抑えられます。
エアコンが壊れたり、物件の屋根が壊れたなど、そういった修繕は通常オーナーが支払いますが
短期賃貸の様な、家具をそろえる必要もないし、キッチン用品の鍋やしゃもじなど必要ない。
初期費用は物件を購入し、プラスちょっとした修繕。
これのみで貸し出す事ができる。
低コストが魅力。
長期投資のマイナス面
やはりね。
どんなにスクリーンテストをして、真面目に働いて、不履行がないテナントを選んだとしても
その人の人間性まではわからないですよね。
（そんなアプリがあったら良いのにね(笑)）
真面目に支払いをしていたのに、いきなり仕事をクビになり、不履行になるとかもありえますし。
いきなりアル中になり、家を破壊し始めたとか・・・
やばいです。妄想とまらない。(笑)
長期賃貸なのでオーナーが毎週家の様子をチェックできないので
そこにリスクがある👆
一年後の契約切れの時に、開けてビックリ玉手箱。
家がボッロボロ。
なんてそんな事が無いように、管理会社にちゃんと管理してもらい、定期的にクリーニングを入れるなどもありですし、色々対策はありますが、他人が他人の家をどう扱うかなどわからないですよね。
ここはOut of Control（手に負えない所）
or
はたまた物凄い優秀な超綺麗好きなテナントで、
かすり傷一つもない、ビックリ玉手箱もありえるかも？！(笑)
長期で本気で住んでいるので、家具や電化製品をフルで使ってますよね。
なので壊れたりする消耗するスピードが速い。
例えば短期賃貸／バケーションホームだと、数日旅行に来てる人がほとんどなので、家に２４時間いるっていう人もあまりいないですし、日中は家にいなかったりするので、家の使用率が低い中、
長期投資だと、電化製品の損傷や、壁のダメージ、その他のメンテナンス費用が確実にあるので、その為の費用（Capital Expenditure)を貯蓄しておく必要があります。
短期賃貸と比べるわかるのですが。
小さなアパートのもしもの例
長期賃貸、満室で月1,000ドル
短期賃貸で一日＄100ドルだったら満室で月3,000ドル。
こんなザックリですが、どうしても長期だと利益が少なくなってしまいます。
なおかつ、そこに修繕費用や、管理費用、そして住宅ローン、税金をカバーすると
ギリギリかマイナスになってもおかしくないです。
そして、もしいきなりテナントが退去してしまい、
空室になり数か月空き家になったら、
それこそ・・・・
－－－－－OH NOー－－－－😢
長期賃貸はベーシックの通常の日本でもある賃貸方法なので、理解しやすいと思います。
さて短期賃貸はどうでしょう？
短期賃貸のプラス面
短期レンタルの最大魅力は、
やっぱり高いキャッシュフローじゃないでしょうか♡
需要に応じて毎日料金を自由に引き上げることができたり、シーズンの時は倍になったり、シーズンオフの時は低くしたり、価格調整が自由にきくというのは、大きい。
もともと、短期は一日単位の料金設定なので、比較的に収益が高い。
そこからもっと高くすることも可能。
無限のパワー∞
シーズンやホリデーは需要が高くなるので、飛行機と同じく、倍の料金にする事も可能。
最高, isn’t it ?!
以前の記事はこちら。
本当に色々な項目が控除可能になります。
この高い賃貸収益もオフセットができ、
税を払わないで済む事ができたりもします。
トランプ前大統領の2017年度の税金が＄７５０ドルっていうのも、彼のもっている不動産を使って収入をオフセットしているというシンプルなビジネス設計。
不動産を持てばもつほど税が低くなるというのは事実です。
私の(勝手に想ってる)不動産の師匠、Brandon Turner ☺
彼は今7,400ユニット／＄６５０ミリオンの不動産を持っている。もっと増えているかも。
彼の会計士が笑い話しにしていたのが、Brandonが昔、不動産を始めた頃４prexやduplexを持っていた時に支払ってた税金の方が今の7,400ユニットを持っている時より高かったって(笑)
収入が何十倍になっているのに税は低くなる。
素晴らしい👏
アメリカは特に不動産投資を応援しているので、国が行っているサポートが大きい。
だから経営者など、世界中からアメリカの不動産を購入しに来るんでしょうね。
また、短期賃貸は長期賃貸よりも汎用性が高く、自分や家族など、いつでも好きなときに個人的に使用することができます。
シーズンの時に人に貸し、オフシーズンに入ったら自分で使うなど。
自由。
使いたい時は、自分でカレンダーをブロックするだけ。
１クリック。簡単でしょ？！
自分の家だから使いたいですよね。
長期賃貸だと、年間契約してしまうので、契約したら空きがでるまで使うことはできない。
この利便性の違いは大きいですよね。
日本人が大好きなタイムシェア。
ハワイでだまされるタイムシェア。
日本人だけをターゲットにしているタイムシェア。
タイムシェアを購入する資金があるならば、
普通に一軒家を購入した方が
絶対おススメ。
ハワイマジックにハマった人はそろそろ起きた方がいいです。
短期賃貸はゲストが数日しか滞在しなく、
なおかつゲストがチェックアウトする度にクリーニングが入るので、
常にキレイな状態を保てる。
もちろん、何かが壊れる事はあるので費用が出るのは確かですが、数日ごとにゲストの入れ替わりがあるので、小さなマイナーな修理を細かくして、常に美を保っています(笑)
ちょっと想像してみてください。
長期賃貸の物件の１０年後と短期賃貸の１０年後の違いはあきらかだと思います。
１０年後も老けていないのは日々のお手入れの差・・って化粧品の宣伝みたいになってますが(笑)
本当にその通りで。
１０年後も物件はAirbnbに載せている写真通り、でいるべきです。
老けてな～い(*^_^*)
短期賃貸のリスク
そんな大好きな短期賃貸もリスクは付き物。
あまりてがかからない長期賃貸の管理とは逆に、短期は毎日や数日単位でゲストが宿泊をしに来るので、
そのたびに、予約の管理、メッセージ、ゲストの質問に答えたり、クリーニングのチームやメンテナンスの人との素早いコミュニケーションはビジネスを上手にまわすのに必須。
何か問題があったときも、素早い対応が求められ、
明日でもいっか～
なんてのんきな事は言ってられません。
No couch potato!!
ホテルと同じ。
水が出なかったら即対応してくれますよね？！
Yes I am on it !!
即対応。
これが大変だという事で、通常マネージメント会社にお願いをします。
費用は大体、家賃収入の平均２０％。
もし自分で対応したくなーいという人。私喜んで管理しますよー。
前回も言いましたが、
ローケーションが大事って口を酸っぱくして言っている私。
全ての始まり。
ロケーション選びが難関。
人気がある都市にすればいいじゃんって、そうなんですけど。
人気の都市の短期賃貸数が、コロナをきっかけに増え、飽和状態がメジャーな市はあります。
例えば、私の住んでいるフロリダで言うと
ディズニーがあるkissimmee市の付近は短期賃貸が29,256件以上あります。
OH OH 💦
ライバル大すぎですね。
それでも自分で使用するし、そこにバケーションホームが欲しいという人は
全然いいと思います。Go for it !!
ですが、もし最大利益を短期賃貸から得たいのであれば、メジャーな市は少しさける必要があります。
ある投資家で短期賃貸をしている女性が最近言っていた話しでは、
彼女の場所は田舎で、2年前のコロナの前は２０件位しか同じように短期賃貸をしている所がなかったそうです。
ですが、この２年間で２００件になってしまったそうです。
なのでロケーション選びに時間を使いましょう♪
私がお勧めする、Airbnbをリサーチする有名なsoftwear会社はこちら。
左上にあるMarket GradeでAの所がBest.
平均のRateや満室率、そして月の収入などもでています。
そして、一つずつ紫の●をクリックをすると、個々のリスティングの情報がでてきます。
どれくらい、収入を得ているかとか、どれくらい忙しいかなど。
全て丸見え(笑)
素晴らしいですよね。
どこにいっても市や郡の何かの規制ってありますよね。
ここは商業施設のみとか。
ここは住宅施設のみなど。
短期賃貸も規制があります。ですが全ての市で規制があるわけではないので
規制が入っていないか？ここは最初にチェックする必要があります。
例えば、カリフォルニア州、コロラド州、などはとても厳しいです。
よく規制であるのが、『３０日ミニマムステイ』
短期ではなく中期の３０日ならばOKだよっていう規制です。
規制が厳しい州・ブルーステイトは危険！！
って何度も言っている記事はこちらから↓
フロリダでも例えば、オーランドのディズニーの付近も規制が入ってます。
ですがコミュニティーの中ならば出来たりします。
観光地ではよくある、ホテル業を守ろうという市の動きから、短期賃貸を規制している所が多々。
もう既に規制が入っている所はNG。
もし隠れて運営してしまうと市や郡にばれたときに罰金通知が来ます。
ちなみに、規制が入っているかどうかは市のホームページで確認できます。
大体Short term rental regulationという言葉をそのホームページ内で検索すると、出てきます。
それから、今後いきなり『短期賃貸NG』って規制が入ったりする可能性もあります。
これはどこの市も同じです。
このリスクは避けられません。
なので、短期賃貸がもしできなくなったらどうするか、プランBまで考える必要があります。
例えば、長期賃貸に変える。とか、３０日の中期賃貸もあり。
一つ良い所は、短期賃貸から長期賃貸に変える事はすぐできます。
ですが長期から短期にする時は、長期のテナントが入っている場合契約が切れるまで追い出せないので、今日、明日にはできません。家具とかセットアップもしなくてはならないですし。
なので短期でやってみて、もしうまく行かなかったら、長期賃貸でやってみるのが一番お勧め。
Always Plan B
バックアッププランですよ👆
という事で短期賃貸については以上。
長期・短期と続いて、最近こっそり現れてきた中期賃貸がアメリカでは流行っています。
中期賃貸のメリット
中期賃貸とは家具付きの場所を１か月単位で貸すことです。
アメリカではトラベルナース＆ドクターという職種があります。
3カ月ごとに勤務地が変わり、アメリカ中を移動しているプロフェッショナルな人達です。
この人達は３カ月だけ家が必要なので、
この中期賃貸が最高に合うのです。
なので、病院の近くに良い物件が見つかれば、
中期賃貸（ミッドターム）をやる事をおススメします。
１か月貸しをし、家具も通常ついてることから、
会社が人を送る時にも中期を使ったりします。
なので、通常
短期の様に旅行者がターゲットではないので、パーティーを家でやるリスクが低く。
長期の様に長く滞在し、自分家のように使用可しないので、１年後にビックリ玉手箱はない。
３カ月で人が入れ替わる、家が汚くなる前に丁度良く、人が入れ替わる所も最高ですし、
やはり、ナース＆ドクターなどは仕事できているので
問題を起こさない人種（どんな人種だよ(笑)）です。
賃貸料金は上記でも説明しましたが、
ちょっとイメージにすると・・・・
短期が一番高く、高収入。キレイ系。
長期が一番低く、定収入。でも安心感たっぷり。
中期はその真ん中、安心感もあり、キレイ系でもある。
👆中期は長期より収入が３０％高いと言われています。
何が良いって、部屋貸しができるので、
例えば3ベッドルームあるお家だったら
３部屋を３人に貸し、
1部屋$1,500／月×３倍
＄４，５００の収入になるという事です。
空いているお家の部屋を貸す事もできます。
悪くないですよね？！
Not Bad
中期のネガティブ
それは月貸しをする事で、
空室になったときに、月で空いてしまうリスクがある事です。
イタイですよね。
短期だと、１日単位などで、月で空くことはないのですが、
1ケ月空くリスクは大きいです。
長期よりも良いので、それを良いとみるか？
短期で貸すよりは低いので、それをマイナスと見るか？
Half Empty？
Half Full？
どちらって説明します？
人の捉え方なんですけど。
中期賃貸を長期で貸すより高い収入を得られるのだからプラス思考に思えるか、
短期より低いので、中期は低いとマイナスに捉えるか？
It is up to you!!
中期賃貸は病院から３マイル付近が良いと言われています。
なので、どこでもいいから物件を購入するんじゃ上手くいきません。
むしろ、
この賃貸方法をどれで行くかを決めたら、
物件探しが簡単になります。
・短期賃貸だと、観光地が近い場所。
（観光客がくる所）
・長期賃貸は、良い学校の近くが大人気。
（ファミリーが住みたい所）
・中期賃貸は、病院や飛行場などの近く。
（専門性が高い人が集まる所）
こんな感じですね。
私は実際に今、中期賃貸投資をしようと物件購入に動いています。
これも後々アップデートしていこうかな💛
気になる人はStay tuned 👆
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何事も表と裏があり、
どれが良いかは、個人のゴールによって変わるので、
何を目標としますか？！
What do you really want ?!
ただ言える事は
どれを選んでも正しいと思います。
それよりも
始める事が大事。
“Massive action”
（means acting consistently until you get what you want, no matter what.）
自分から行動を起こさないと何も始まらないので、
そこのあなた、
YOU!!
Massive action取りましょ！！
