米国不動産投資のメリットとは？？後編

前回に続いて米国での不動産投資の基礎をお伝えしていこうと思います。

前回逃した人はこちら
米国の不動産投資の初めに知っておく事ー全編

さてなぜこんなに人気か？？不思議じゃないですか？？

今回はメリットについていきます✨

参考 動画で見たい、聞きたい方、私のYoutubeチャンネルへアメリカの不動産投資のメリット偏

理由１．人口増加

米国の人口、２０２２年は334,805,269人

 ２０２１年から見ると0.57%増加。

 中国、インドに次いで世界で第三位の人口増加国です。

米国国勢調査局の指標によると、米国の人口は 8秒に 1 人が産まれ、36 秒に 1 人が移民。

トランプ政権で 4 年間移民を制限していたにもかかわらず、今も尚増え続けています。
人口減少＆少子化に悩まされている日本とは対照的な事は明確にわかりますね。

２０５０年までには高い出生率と
大量の移民により 4 億３千万人に到達すると予測されております。

緑のグラフでは人口増加率。５０年前は１％越え、少し減り０．５％代にいます。

青のグラフでは、今後も右肩上がりが予想されていますね。

人口増加という事は⇔経済成長を意味し、大きな＋ポジティブな影響をもたらす事がわかります。

人が増えれば仕事の雇用が増え、雇用が増えると、住む場所も必要になり、自然と不動産の需要が増え、不動産価格増加に繋
がります。

少子化問題を抱えている日本とは大きく違うのがここではないかなと思います。

理由２．中古住宅の価値が上がる

米国では日本と不動産の価値の基準が違います。
日本では一般的に住宅購入は一生に 1 度 2 度、定年までにローンを終わらせるといった計画を立てる方が多いと思われます。
一方、アメリアでは投資目的、資産運用として家を購入し、結婚、出産、独立など人生のイベントによって、大きな家へと買い替えたり、子供が育ち、家を出る機会にダウンサイズもよくあります。

なぜ米国では家を簡単に転売できるのでしょうか？？
それは中古住宅の価値が下がらない、むしろ手直しをすることで上がるからです。

日本では 5 年で新築住宅の価値が半値になり、築２０年でほぼゼロになると言われています。

下記のグラフではフロリダ州の住宅価値の推移になります。
年々上がっているのがわかると思いますが、修繕（自分の好きなスタイルに変えたり、古いものをアップデート）をする事で価値が上がり、中古住宅の年数では価値は下がりません。

素晴らしくないですか？！✨

👆この写真の様に、Before & Afterでキレイにリモデルされていますね。

まず中古住宅の価値が上がる理由、根本手的な価値観が日本とアメリカでは違うので私もアメリカに来た時はとても驚きました。

新築✨マイホームを夢見ている日本人からするとここは驚くかもしれませんが、米国では新築住宅ではなく中古住宅を購入することが一般的です。

グラフにもありますように、米国は不動産取引の規模も大きいですが、中でもオレンジのグラフ／中古マーケットの圧倒
的な比率の高さは世界でも断トツです。
このような独特の性質を持っている米国では、不動産投資が成り立つという事が少しは理解できたのではないでしょうか？！

理由３．Equity（含み資産）がある

不動産投資では二つの収入源があります。
一つは家賃収入の(income gain)インカムゲイン、もう一つは物含み益を得た物件を売却した時に得られる売却差益（capital gain）キャピタルゲインがあります。

不動産投資をする上で一番期待する事が Equity（含み資産）になります。
その含み資産を利用し銀行からローン“Home Equity Loan”が借りる事ができます。それを使い次の物件へ投資することもできます。

さて、どれ位含み資産が増えるか見て見ましょう。

このグラフは私が住んでいる所、マイアミ・フォートローダーデール・パームビーチの過去１０年間の市場です。

物件価格が上昇してるのはわかると思いますが、この２０２１年からの一年間では平均２３％価格が上がっています。

５千万円で昨年買った家が一年間保有で２０％増、１千万円プラス。６千万円になったということです。

投資リターンが２０％、どうです？？

マイアミ郡では過去５年間で５９％増えています👏素晴らしいですね。

理由４．税優遇措置

米国は不動産投資フレンドリーな国です。

国が投資を応援しているので税でも優遇措置が用意されております。

①１０３１エクスチェンジ

通常、投資用物件を売却した際に出た利益は高額の税金が課せられます。

ですが売却後一定期間内に新たな投資物件を購入すれば、売却益にかかる税金を先送りできるという税制度です。

これは投資家にとって大きなメリットです。

１０３１エクスチェンジで交換を続けている限り、永久にキャピタルゲイン税を先送りすることができます。

➁減価償却

日本と米国で大きく違います。

日本の不動産は建物よりも土地の価値が高いため、相対的に減価償却できる部分が少なくなります。ですが、ア
メリカの不動産は建物の価値が高いため、日本の不動産に比べて減価償却できる部分が大きくなります。
【日本】土地８：建物２
【米国】土地２：建物８

この節税方法を上手に使うと税をゼロにすることも可能です。

理由５．州外や海外からでも投資ができる

不動産管理会社に任せることで、州外や海外からでも不動産管理が容易にできます。

などなど、全ての業務を海外からでも委託することができます。

現在の管理会社はテクノロジーを上手に使っており、全ての情報を世界中どこにいても知ることができます。

例えば修理が必要な時に、ただ請求するのではなく、写真などを取り、どこ＆何の修理が必要なのか、どれくらいの見積金額になるかなど、全てタイムリーで知ることができます。

不動産を買う場合に実際に見ないと不安もあると思いますが、外国人に限らず米国国内でも直接現場に行かずに購入をする事がコロナを期に増えました。

米国は不動産投資フレンドリー国だと税金の時にもお話ししましたが、
情報の透明化も一つ大事なポイントになります。

遠隔地からでも正確に物件の状態を把握することができるシステムが整っておりますので、米国の不動産情報シ
ステムはインターネットを通じて一般の人でも業者レベルまで知ることが出来ます。

不動産協会が構築している物件情報データベース【MLS】（＊MLS とは日本でいう法務局管轄の登記原本のレベ
ルまで閲覧する事ができる情報システムサイトです。）は資格を持った州のリアルターエージェントにしか見ることができませんが、似たような一般のサイト（前回の記事でもお勧めしたZillow ／Realtor.com ／Truliaでも同じような情報が載っており、閲覧可能になっております。

理由６．毎月のキャッシュフロー／レバレッジが効く

不動産を購入する際に現金以外で支払う場合を除き、銀行から借りることが一般的ですが、借りる事でレバレッジを使う事ができます。

このレバレッジを不動産にも使うことが出来ます。

米国では OPM(Other People’s Money)と呼び、他人のお金を使い上手に不動産を購入することで、自分の資金を
それほど使用することなく投資をしていくことが出来ます。

他人のお金とは、具体的に言うと、銀行やローン会社、プライベートローン・・・etc

有名な不動産投資家のロバート・キヨシさんの本『お金持ちお父さん貧乏父さん』でも OPM について強くお勧めされていますが、この OPM を知ることで考え方が変わったという人も多いのではないかなと思います。

銀行からお金を借り、毎月のローンが１０万円。

そこで１３万円で賃貸に出します。

そうすると賃貸してくれた人が自分のローンを支払ってくれ、尚且つ＋プラス 3 万円の毎月のキャッシュフローができます。年間ですと３６万円のプラス。金額は決して大きくはありませんが、大事なここのポイントはローンの支払いを他の人（ＯＰＭ）がしてくれるという所です。

そして、その物件をもし１０年間保持したとしたら、先ほどお話しした、キャピタルゲイン（含み資産）不動産の価値が上がり、売却した時にプラスで大きな利益を得る事ができます。

自分の資金を使ったのは最初の頭金だけ、もちろん細かい費用や出費はありますが、用意する大きな資金がレバレッジを使うことで大きく変わります。

“Leverage is the reason some people become rich, and others not” by Kiyoshi Robert 訳：レバレッジが一部の人がお金持ちになった理由であり、尚且つその他の人がお金持ちにならなかった理由でもある。

まとめ

長くなりましたが、どうでした？！

アメリカの不動産の知識が少し理解でき、少し興味がわいてきましたか？

面白いなーっと思ってもらえたら嬉しいです。次に行きましょ♪