米国の不動産投資の初めに知っておく事ー全編

ご無沙汰しました。

新年を明けた頃に投資物件を購入し、Short Term Rentalビジネスを始めました。

日本では民泊と言われているのがショートタームレンタルです。

自宅の空いているスペースを貸し出したり、そこで体験を与えたり、個人が自由にビジネスができる、無限の可能性サービス✨

短期賃貸は通常の長期賃貸とは違い初期の準備が山ほどあります。

例えば・・・家具を全て揃える。リスティングに物件を載せる、郡や市に登録、税の申告・・・・果てしない準備。

でも私個人の意見では

誰でもできる！！面白い！！そして稼げる！！

これをはたして苦労と呼ぶか、喜びと感じるか :-D　Which side would you be ?? 

私自身、準備をしながら沢山学んだ事があるので、是非これから短期賃貸不動産投資について、色々な情報をシェアして行けたらいいなと思い、最近またブログ欲がわき出てメラメラです(笑)

この上の↑写真は私の物件ではないですが、こんな所に泊まるというのも、ホテルでは味わえなく面白いですよね。

さて本題に戻り、

Let’s start with 賃貸不動産投資の基礎から始めようと思います。

賃貸物件投資とは？

賃貸物件投資とは、テナントに賃貸することを目的とした物件の購入の事です。テナントから受け取る賃貸収入は、不動産の住宅ローンの支払いをカバーし、そこから残る利益を得る、とてもシンプルでとても人気な投資法です。

賃貸物件への投資を始めるには？

もし貯金に余裕があり、よし！！不動産投資をするぞ！！始める準備ができていて、最初にやっては行けない事。

すぐ購入すること。

これが一番危険。

何も知らない聞いたこともない会社の株を買います？？

何も知識がないまま飛び込む事ほど、無駄なお金の使い方はないなって思います。

特に不動産は数百ドルから買える株とは違い数千万円の買い物です((+_+))

知識は金なり。

そうです。まずは、賃貸投資について知識を得ることです。

今の時代、情報を得れないことは不可能に近いくらい、情報が溢れています。なので、わからないや、知らない言葉があったら調べましょ♪　私は即Googleに聞きます(笑)

なので知識がないという人は調べてないだけです。知る事なんて、わざわざ大学なんかに行かなくてもいいし、先生に聞く必要もありません。本、オンライン、どこにでも答えはのっています。

以前、いきなりこのようなLEDライトバッグをDIYで作ろうって思い初め、

でも電子系の知識全くなかったので？？ハテナハテナからの模索からでしたが、ネットで調べたら、出てくる出てくる。

親切な事にビデオでHow toもある。

ここまできたら、作れない理由がないんですよ。

そのままアマゾンで半田ゴテセットを購入、電子版も購入し、二日後には作り始めてました(笑)

出来たのですが、子供に線を破られ、ライトが壊れてしまいました。

何が言いたいかというと、

出来ない理由はないんですよ。

出来ない言い訳は沢山できるけど、本当にしたい事は、誰でもできるって信じてます。

If you really want to do something, you will find a way. If you don’t, you will find an excuse. By John Rohn 

なのでまずは知識をつけましょ。

本を読んだり、youtube, インスタグラムなどのソーシャルメディアでも情報が無料であふれています。

16世紀から17世紀にかけてのイングランドの哲学者フランシス・ベーコンの有名な格言である

知識は力なり

自分自身に知識がないと、いくら専門のリアルターや弁護士などを雇ったとしても、何を言っているかわからないですよね。

そしてRight Personを雇えるか？ここもとても重要になります。

全ての中で、特にビジネスをする時は周りの人、誰を近くに置いておくか、ここが重大なキーポイントになると私は強く信じています。資格を持っているからと言っても誰もが優れた知識を持っているわけではなかったり、それかその人の強みではなかったりして、知識が欠けていたり、よくアメリカであるある話しです。

リアルターも売買を専門にしている人に不動産投資について詳しく聞いても、答えられなかったり。

というか、リアルターに市場の事や投資について聞くと、

ほぼ必ず!! 『良いよ！！今購入するべきだ！！』って何も根拠もなく言ってきます。

数字も調べてないのにね。口癖になってるのか？？って思うくらい。

売るとコミッションが入ってくるから、何でもいいから売りたい気持ちが大きいので、とにかく勧めてくる人が多い。

でもその中でも、自分で投資をしているリアルターなどは、市場に対して見方が違うので、投資に対してのROI（投資収益率）やCCR(キャッシュオンキャッシュリターン）など教えてくれたりもします。

そう！！そういう人と一緒に動かなければなりません 😛 

ここが不動産投資を成功させるかどうかの一番のかなめです

You’re the average of the five people spend the most time with by Jim Rohn (あなたが最も長く時を共にする周りの５人の平均が”、”あなた”です。） 

あなたの周りの人はどうですか？？

ビジネスプラン作成

次に、ビジネスプランを作成。これは、賃貸物件への投資の目標と戦略を立てるのに役立ちます。

例えば、Budget は？！Cashで購入？それともローン？！どこまで自分のお金を投資にあてられるか、正確に数字だけは出しておかないといけません。

ちなみに代表的な資金調達方法

現金　

現金購入です。これのメリットはクロージング（契約完了）までの時間が超短縮です。通常モーゲージを組むとモーゲージ会社をはさむので通常６週～８週間かかります。ですが現金購入では１０日未満で手続き完了することができます。

ローン

ローンは様々なのがありますが、とてもシンプル。

①　VAローン

米国退役軍人省が後援しています。このローンは、現役軍人、退役軍人、および資格のある配偶者のみが利用でき、頭金やクレジットスコアの最低要件はなく、最大7ユニットを購入できますが、もしユニットを購入する時は住居としてアパートの1つに住んでいなければなりません。詳しくは米国退役軍人省の地域ローンセンターで借用制限が何であるかを調べる必要があります。

➁ブランケット住宅ローン

包括的住宅ローンは、相互担保を使用して、同時に多数の不動産に融資できるようにします。これは、同時に多くのプロジェクトに資金を提供しようとしているデペロパー／不動産開発者向きのローンになります。。

➂FHAローン

FHAローンは、政府が支援する住宅ローンの一種であり、経済的要件が緩い住宅を購入することができます。もし借金を持っていたり、低いクレジットスコアを持っている人には、この国が支援をするFHAローンはお勧めです。破産や他の金銭問題で通常のローンが組めない人にもFHAローンは可能性があるのでtryする価値があります。

ちなみにクレジットスコアを５８０持っていれば、頭金3.5％が可能になります！！これは大きいですよね。

アメリカで初めてお家を購入する人にはこれを一番お勧めしたいです！！

クレジットスコアが500から579の場合、10％の頭金でFHAローンの対象となる可能性があります。

ちなみに従来のローンは通常、620以上のクレジットスコアを必要とします。そして通常２０％の頭金が普通です。

④コンベンショナルローン（一般的なローン）

このローンは、FHAローンと大きく違うのはFHAは政府が支援をしているのに対し、このConventional loanは銀行や信用組合などの民間の貸し手によって提供されるものです。なので大事なのは、クレジットスコアです！！conventional loanが一番市場で出回っていて、通常はこのローンを使用するのにもかかわらず、驚くほどエントリーが簡単ではなかったりするのです。

最低でもスコアは６４０必要で、そこから毎月の収入や、昨年の確定申告、もろもろ沢山のチェックが入ります。

民間が貸しているので、本当に信頼度があるかが大事で。スコアが高い人は、このローンが一番Easyでお勧めです。

④DSCRローン（Debt Service Coverage Ratio）

このDSCRローンはわりと最近流行りだしているローンで、借り手は、個人の収入ではなく、投資不動産から生み出されたキャッシュフローだけを見てローンの資格を得ることができます。 誰にいいかと言いますと、これは自営業の人や、収入が不安定など、上記の通常のローンが難しい人にはこの投資専用のローンがむいてます。

さて、だいたい自分がどの支払いで行くか目安ができたら最後に、予算に合った物件の検索をスタートしましょう 😛

検索はこの大手会社三つがお勧めですね🌸無料アプリがあります。

Zillow 

Zillowはアメリカ①と言われている位人気の不動産情報サイトです。一か月で36ミリオンvisit数あると言われる位、皆見ています。

Realtor.com

Zillowが一番人気といわれていますが、実はRealtor.comがリアルターの資格がある人だけがアクセスできるMLSと繋がっているので、頻繁にアップデートがされており、正確だと噂されてますが、実際の所、実際の検証は行われてないので、本当か？？

Trulia

TruliaはZillowと同じ会社で姉妹的でZillowがhome seller/buyerに対して重点を置いているのに対して、Truliaは賃貸レンタルに力を入れています。

この３つを代表に家の購入履歴や、家の詳細はアメリカではオープンにパブリックで誰でも見れるようになってます。

過去の売主から、毎月のローンの支払いを自動計算してくれたり。Truliaは周辺の治安の良さ、悪さなどもスコアでだしてくれるので、知らない場所を検索する時にも役にたちます。

気になる市を保存しておくと、物件の最新情報をすぐ教えてくれる通知機能もついていたりで、いち早く情報が欲しい人には、この一つのアプリをダウンロードし、最新情報をゲットする事をお勧めします。

賃貸物件への投資の前に知っておくことは？

賃貸物件への投資を開始する前に、考慮しなければならないことがいくつかあります

賃貸物件はPassive income／不労所得と言われていますが、物件を維持する事を、完全に手放して放置という事ではないです。

年間契約の長期賃貸と数日単位の短期賃貸でも大きく変わりますが、

私の個人的に好きなのは手間と時間が数倍かかる短期賃貸。

これを話すと話しが違う方へ盛り上がってしまうので、またの機会に書きます(笑) 😆 

基本的に長期賃貸にして、管理会社を使って運営をしてたとしても、ほったらかしはNGです。

管理会社がちゃんと動いているか、家を管理している管理会社を上からチェックする必要があります(￣▽￣)　二重スパイですね(笑)

特にアメリカでは色々な管理会社がいるので、任せっきりはダメです。

そして不動産投資は基本的に長期戦です。

今はハイパーインフレーションが進んでいるので、一年で数１０％資産価値が上がっているのを利用し、数年でcapital gainを得ることも可能ですが、基本的に寝かしておく気持ちです。数週間で利益が欲しい人はハイリスク＆ハイリターンのFXに行きましょー 😆 

まとめ

前半戦どうでした？自分の子供にもわかるように簡単にまとめてみました。
後半はアメリカの不動産投資のメリット／リスクなど伝えていきます♪ 

To Be Continued……..

最後まで読んで頂いた得点に（どんな特典だよっっｗｗ）

私が所有＆運営をしている短期賃貸のご紹介。（宣伝かよっっｗｗ）

→　Manatee House 1

→　Manatee House 2　　

予約も問い合わせも私が管理しているので、日本語オッケーですよ 🙂 

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