Florida 
前回の記事でアメリカの不動産投資のメリットをお伝えしましたが
今回は不動産投資の最大の特徴をわかりやすくお伝えしようと思います。
不動産投資もさまざまな種類がありますが、不動産と聞くとまず最初に何を思い浮かべますか？？
‥‥‥‥‥‥ 🙄
家主／オーナーが賃貸に出し、賃貸料金を毎月得るCash Flow目的の投資ではないでしょうか？？
とてもシンプルで誰にでも出来るのですが、なぜ皆やっていないのでしょうか？？
‥‥‥‥‥‥ 😐
方法を知らないから？十分な大金が現在ないから？時間がないから？
If you really want to do something, you’ll find a way. If you don’t, you’ll find an excuse.” —Jim Rohn
もしあなたがどうしてもやりたいって思っているならば、あなたは必ず出来る道をみつけるでしょう。それでなかったらあなたは言い訳を見つけるでしょう。
とても好きな引用言葉です。
色々出来ない理由は探せばでるのです。でも私が個人的に思う最大の理由は知識がない。ここが不動産をやってみたいがなかなか手が出ない理由ではないでしょうか？！
ここで少しでも学んで、一歩前に進んで頂けたらいいなーと思います。
まず最初にアメリカで不動産を購入する際に、現金以外で支払う場合を除き、借りる事が主流です、
ですがそこでレバレッジが登場します。不動産ビジネスでレバレッジは必須知識 😛
『レバレッジを制する者は不動産を制する』 と言われる位大事です。
さっそくどのような事か見てみましょう。
Contents
レバレッジとは何？
レバレッジは物理学の用語で、重すぎる物を移動するために何かを使用する機能を指します。
キャシー・フェットケの著書 『Retire Rich with Rentals』では、レバレッジを説明をこのように説明しています。
レバレッジとは車のジャッキです。「素手で車を持ち上げる方法はありません。しかし、ジャッキを適切な場所に配置し、てこの力を利用することで、あらゆるサイズの車を簡単に動かすことができます」by Fettke
自分の力を使わずに、コテの力を利用して車を持ちあげる。それがレバレッジです。
財務レバレッジとは何？？
財務レバレッジも同じような機能です。金融では、レバレッジ（英国とオーストラリアでは「ギアリング」と呼ばれることもあります）は、利益と潜在的な損失を掛け合わせる手法の総称です。
レバレッジと財務レバレッジを比較すると、Fettke氏は次のように説明しています。
「違いは、レバレッジが他の人のお金（OPM）の使用であるということです。家を買うためにあなたが持っているものを補うために誰か他の人のお金を使うことができます。」
ここで投資の世界で良く聞く言葉の一つをご紹介します。
ＯＰＭ（other people’s money)他の人のお金。
有名な投資家そしてミリオンセラー著書のKiyoshi Robertさんの本、『お金持ち父さん貧乏父さん』でも強くOPMについて語られています。おそらくこれを読んで、考え方が変わったという人も多いのではないかなと思います。
“Leverage is the reason some people become rich, and others do not,” by Kiyoshi Robert
レバレッジは一部の人がお金持ちになった理由であり、他の人がお金持ちにならなかった理由でもある。
私自身も本を読みましたが、投資を始めたい人、している人、不動産に興味がある人に是非お勧めな本です。
“The reason less than 5 percent of all Americans are rich is because only 5 percent know how to use the power of leverage. Many who want to become rich, fail to become rich because they abuse the power. And most people do not become rich because they fear the power of leverage.”５％未満のアメリカ人がお金持ちなのは、その５％の人はレバレッジの使い方を知っているからだ。お金持ちになりたいと望んでいるが、なれない多くの人は、そのパワーを使っていない。なぜなら彼らはレバレッジのパワーを怖がっているからだ。
人から借りるローンはダメだって教わって育ってきませんでしたか？！
ローンはLiability（負債）って思っていました。（もちろん会計的に資産はプラスで負債はマイナスが基本ですが）
Kiyoshiおじさんも言っていますがGood Debt とBad Debt（良い負債と悪い負債）があります。
上手にそしてスマートにローンを使う事で勝利者に誰でもなりえる事ができます。
まずは、投資をする上でとても大事な事『お金に対するマインドセット』です。
💡 良い負債、悪い負債について、詳しくは後程、別の記事でOPMも含めお話ししようと思うのでStay Tuned 😛
不動産のレバレッジとは何？
不動産レバレッジは、借り入れた資本、または負債を使用して、投資収益率を高めます。
一般的に不動産を購入する際には、自分のお金を使うか、住宅ローンを利用するかですね。 レバレッジは、不動産の価値が上がると有利に働きます。
価値が下がると損失につながる可能性もありますので十分に投資戦略を行う必要があります。
住宅ローンの代表例
投資不動産を購入するための資金を調達する方法はたくさんあります。最も一般的な資金調達形態には、
従来の固定金利 or 調整可能な金利ローンがあります。
固定金利ローンは、ローンの存続期間中同じ金利のローンです。
住宅ローン会社から借りることを選択した場合、通常１５年か３０年の固定の金利になり、市場で何が起こっても金利が決して変わらないローンです。
:cry: 固定金利ローンは他のローンよりも少しだけレートが高い傾向があります。
調整可能金利ローン（ＡＲＭ） は市場の状況が反映せれ、金利が定期的に調整されるローンです。
一般的に、ARMは上昇する傾向があります。金利が下がる可能性もありますが、これは通常、不動産市場の下落の結果として起こります。ARMの初期金利は通常、固定金利ローンよりも低くなっています。
ARMは、ローンの期間内（通常2年、3年、5年の期間）に不動産を売却する予定の場合に最適です。売却予定が無い場合は、数年後に固定金利ローンに乗り換えるという手段もあります。
💡 固定金利、変動金利（ARM)とどちらがいいかは自身の投資計画によります。その他にも売主のローンを引き継ぐ方法など、色々なローンがあります。
OPMでレバレッジを最大限に活用する例
例えの例を簡単に説明します 💡
5年前に投資物件のコンドミニアムを１千万円で購入したとします。
頭金２０％の２００万円を支払い、銀行から８００万円借りました。
ローンの支払いが毎月８万円。
ここで月１０万円で賃貸に出します。
そうすると、賃貸してくれた人（OPM）が自分のローンをカバーし、なおかつ＋2万円毎月Cash flowができます。
年間だと２４万円＋プラス自分のポケットに入ります。（細かい費用、修繕費などは今回省きます）
そして5年間の間に家の価値は２千万円。
わかりました？？
自分で毎月のローンを支払わずに済むだけではなく、月2万円プラス収入。通常ですとこのプラスのおこぼれを費用、修繕費、保険などにあてる事ができます。
そして売却時にプラス１千万円の利益。実際に自分のお金を使ったのは頭金のみです。
簡単な例で述べましたが、要するに他の人のお金OPM（ここでは銀行のローンと、賃貸料）で資本を貯めていく。
数年後に売らずとも、保持していくのも手です。他の人のお金でローン支払いを終了し、その後は毎月家賃収入が全て入ってくる、そして子供の大学費用にあてる（売却する）、もしくは子供に資産を残す。などアメリカでは良くある話しです。
レバレッジを使うという事はこういう事です。
この基礎を使い、自分のお金は最低の頭金のみで次の物件、次の物件とOPM（other people’s money)を使い購入し維持をしていきますと、気づくと不動産王になります(笑)
とまでは行かずとも、将来のリタイアした時の資産を残すには良い方法です。
まとめ
レバレッジを賢く使う事で、自分の持っているお金を全て使わずとも、少しの金額で資産を増やす事ができます。
沢山の人は『投資をしたくても十分なお金がない！！』と言いますが、お金が十分に無いのではなく、知識がないだけの事が多いです。お金が貯まるまで待っていたらいつまでたっても自分の望んでいるFinancial freedom、お金に余裕ができるほどの資産を持つことができません。
５千万円のお家へ投資をしたい方が、5千万円貯まるのを待っていてはいけないのです。レバレッジを賢く使い、投資計画たてることで十分にスタートする出来る事ができます。
リッチな人はお金がもともとあったからリッチになったのではなく、もちろん中には、もともとお金持ちの家庭で産まれてきた人もいますが、それはごく数パーセントです。ほとんどのリッチと言われている人は、一般の家庭で育ち、少ないお金から、増やしていき成功してきた人達です。増やし方を知っているか知らないかだけです。
まずは学ぶ事、知識は一生の財産。一緒に学んでいきましょう 🙂
